Die Wohnungsknappheit in Jena ist nicht neu. Das ergibt sich allein aus der geographischen Lage. Jena ist von Naturschutzgebieten umgeben. Genauso von Steilhängen, die die Ausdehnung zusätzlich erschweren. Im Gegensatz dazu steht der mutmaßliche Bevölkerungswachstum der Stadt. Große Hightechunternehmen und Forschungseinrichtungen haben den Standort Jena für sich entdeckt. Dadurch steigt die Zahl der Studenten mit technischem Studienhintergrund massiv an.
Eine Folge davon ist ein eklatanter Anstieg der durchschnittlichen Kaltmiete auf mittlerweile 6,71 € pro Quadratmeter (Stand 2017). So die Aussage der örtlichen Immobilienwirtschaft. Die von der Stadt propagierten 4,50 € pro Quadratmeter treffen laut Expertenmeinungen nur noch im sozialen Wohnungsbau zu. Ein anderes Indiz für die prekäre Lage in Jena ist, dass nur etwa 35 Prozent der über 53.000 Wohnungen privates Eigentum darstellen.
Die Mietpreise steigen weiter
Neu abgeschlossene Mietverträge weisen am unteren Ende einen Quadratmeterpreis von 6,50 € aus. In der Innenstadt sind es laut Experten bereits 8,50 € je Quadratmeter und in bester Lage sogar schon 13 € pro Quadratmeter Wohnraum.
Gerüchten zufolge ist dies auch den Stadtverantwortlichen nicht verborgen geblieben, weshalb gerade in der Innenstadt Neubauten seitens der Kommune geplant sind.
Fakt ist, dass Wohnen in Jena deutlich teurer ist als in vergleichbaren Städten im Osten. Selbst eine Wohnung in den sanierten Plattenbauten gibt es nicht mehr zum kleinen Preis. Dies bestätigt eine Veröffentlichung des Münchner Ifo Instituts aus dem Jahre 2011, wonach der Preisanstieg bei Häusern bei 5,5 Prozent für das genannte Jahr lag. Einige Experten sehen hier die Gefahr einer wachsenden Blase. Ein weiteres Indiz für eine Blase ist, dass laut Aussage von Bankern, unbebaute Grundstücke den Eigentümer dreimal innerhalb kürzester Zeit gewechselt haben.
Jena steuert dem entgegen
Die Stadt reagiert auf die Wohnungslage mit der Ankündigung im Wohnungsbau aktiver zu werden. Das Konzept ist offenkundig: Verdichtung. Die Uni und das Klinikum sind in die Stadt beziehungsweise nach Lobeda umgezogen. Dadurch wurde neuer Baugrund frei. Jena plant eine Vielfalt zu entwickeln und unter anderem neue Stadthäuser ins Mietangebot aufzunehmen. Zudem wurden im Jahre 2017 gleich drei weitere Gebiete geprüft, um neuen Baugrund zu schaffen. Gerüchten zufolge soll es sich dabei unter anderem um die Kleingartenanlagen am Jenzig handeln. Offiziell bestätigt ist dies jedoch nicht.
Zweiraumwohnungen und Mehrfamilienhäuser im Trend
Heiß begehrt sind Zweiraumwohnungen im Stadtkern und Familienwohnungen im Umland von Jena. Mehrfamilienhäuser sind vielfach mit Studenten-WGs belegt und sogar Bürogebäude wurden eigens zu diesem Zweck bereits umgebaut. Wer ein Mehrfamilienhaus in guter Lage kaufen kann, hat laut Experten den Jackpot gezogen. Nicht nur wegen der hohen Mieteinnahmen, sondern auch aufgrund des geringen Angebots in diesem Marktsegment.
Bei den Einfamilienhäusern hat sich die Marktlage noch weiter zugespitzt. Wer es sich leisten kann, pendelt von Weimar nach Jena. Für Jena ist Weimar sozusagen die “Wohnstadt der Geschäftsleute”. Gemeint sind damit Ärzte oder Professoren. Beziehungsweise Mitarbeiter der zahlreichen Hightechunternehmen und Forschungseinrichtungen. Aufgrund des knappen Angebotes weichen auch Kapitalanleger immer häufiger nach Weimar oder Erfurt aus.
Investments in Jena scheinen eine sichere Bank
Aufgrund der erläuterten Situation scheint ein Immobilieninvestment in Jena eine todsichere Sache zu sein. Bei Preisen von 2.500 € pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung dauert eine Amortisierung laut Expertenkreisen jedoch sehr lang. Daher gehen die Meinungen auseinander und die Skepsis ist groß. Auch wenn der Hype aktuell weiter anhält. Die Rendite lag im Jahr 2017 bei gerade mal fünf Prozent. Das ist für eine Immobilie nicht üppig.
Die Banken genießen die aktuelle Situation mit Vorsicht. Die Preise steigen schneller als sie ihre Bewertungen anpassen. Eine Familienwohnung kostet aktuell cirka 1.200 € warm. Bei einem durchschnittlichen Nettoeinkommen von 1.375 € reicht ein einzelnes Einkommen nicht aus, um Leben zu können. Ein Spielraum für Mieterhöhungen ist vielerorts nicht gegeben.
Die Bevölkerungsentwicklung ist mit Vorsicht zu genießen
Seit dem Jahr 2000 hielt die Wohnraumbeschaffung mit dem Bevölkerungszuwachs nicht mit. Dadurch haben die normalen Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage gegriffen. Allerdings gibt es auch schon erste Zahlen, die genau dem entgegenstehen und einen Rückgang der Bevölkerungszahlen befürchten lassen. Hightechunternehmen und Forschungseinrichtungen können sich nicht in unbegrenzter Zahl in Jena ansiedeln. Und die Uni hat ebenfalls begrenzte Kapazitäten. Die Studenten kamen scharenweise nach Jena. Allerdings wurden bislang auch keine Studiengebühren erhoben. Fällt dieser Punkt weg, dürfte der Ansturm der Studenten deutlich nachlassen.
Fazit
Wer eine Kapitalanlage in Jena sucht, wird nur sehr schwer fündig. Das Angebot ist knapp und die Rendite mitunter niedrig. Wohnen in Jena dagegen ist aktuell sehr teuer. Selbst Besserverdiener pendeln lieber, als in der Nähe des Arbeitsplatzes zu wohnen. Weiter gibt es über neu zu erschließenden Baugrund lediglich Gerüchte, klare Aussagen finden sich nicht. Die Frage, ob der Immobilienstandort Jena ein heißes Eisen oder eine aufkommende Blase ist, lässt sich leider nicht eindeutig klären.
