Erbfall Immobilie

Eine Immobilie erben – das erscheint für viele zunächst einmal sehr attraktiv. Doch ein solches Erbe ist nicht immer so ganz ohne Probleme – weder für die Erben noch für den Nachlassgeber. Rund 65 % aller Erbfälle in Deutschland betreffen auch Immobilien. Hierbei gibt es einige gesetzliche Bestimmungen und Besonderheiten zu beachten, um nachteiligen Erbfolgen entgegenzuwirken. In Deutschland hat das Erbrecht nicht nur eine lange Tradition, es ist auch eines der wichtigsten Rechtsgebiete überhaupt, denn nicht selten geht es um hohe Werte und familiäre Streitigkeiten. Für viele Menschen ist die Thematik doch eher fremd und nicht selten mangelt es auch an Interesse, sich mit der zugegebenermaßen oft schwierigen Materie auseinanderzusetzen. Doch letztlich kann es sich lohnen, einige Dinge zumindest schon mal gehört zu haben. Es ist auch ein Teil der Verantwortung den Nachkommen gegenüber, sich möglichst frühzeitig mit dem Thema Vererbung zu beschäftigen. Dabei sollten möglichst alle Beteiligten einbezogen und transparent über die beabsichtigten Verteilungen informiert bzw. befragt werden. Wird dies nicht beachtet, endet dies sehr oft in einem langwierigen Streit unter den Nachkommen.

Geerbte Immobilien werden oft veräußert

Eine aktuelle Studie des Allianz Versicherungskonzerns belegt, dass ca. 40 % aller vererbten Immobilien verkauft und weitere ca. 15 % vermietet werden. Nur etwa 27 % der Immobilien werden letztlich zum Eigenheim der Erben. Nicht selten sind für die hohe Zahl an Veräußerungen die für eine Sanierung notwendigen Kosten verantwortlich, denn viele Erben können die entsprechenden Finanzmittel nicht aufbringen. Zudem gibt es oftmals mehr als einen Erben und damit ist ein Verkauf die einfachste Form der Aufteilung – gerade auch dann, wenn der bezugswillige Erbe nicht die notwendigen Mittel für die Auszahlung der anderen Erben besitzt. Bei den vererbten Immobilien handelt es sich in über 50 % aller Fälle um Einfamilienhäuser, ca. 22 % sind Mehrfamilienhäuser und ca. 15 % Eigentumswohnungen. 

Steuervorteil durch rechtzeitige Schenkung

Ist schon klar, dass die Immobilie nach der Vererbung nicht selbst genutzt wird, kann dem anfallenden Steueranteil bei einem Verkauf durch geschicktes Handling zuvorgekommen werden. Wird die Immobilie beispielsweise zu Lebzeiten des Erblassers durch eine Schenkung freiwillig übertragen (unter dem sog. Nießbrauchsvorbehalt) und tritt der Tod dann 10 Jahre oder später nach dieser Schenkung ein, so mindern sich Erbmasse und Steuerlast. Der Gedanke an eine vorzeitige Regelung der Erbangelegenheiten hat ganz nebenbei auch noch einen gemütsberuhigenden Effekt: Ist die Erbfolge bereits zu Lebzeiten geklärt, sind spätere Streitigkeiten zumindest unwahrscheinlicher. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein gültiges Testament aufzusetzen – gut beraten ist der Erblasser, wenn er zu Lebzeiten mit einem Notar die notwendigen Regelungen trifft. Dann ist die Erbfolge später kaum anfechtbar und trägt zu einer harmonischeren Familiennachfolge bei. Es ist auch möglich, ein handschriftliches und unterschriebenes Testament aufzusetzen und es einer Vertrauensperson zu übergeben oder es beim Amtsgericht zu hinterlegen. 

Objektive Wertermittlung

Eine besondere Bedeutung kommt der Wertermittlung einer Immobilie in der Erbmasse bei. Für eine korrekte Bewertung sind vielerlei Aspekte wichtig, so z. B. die Größe und Lage, die Nutzungsmöglichkeiten und der Sanierungsstand. Der sogenannte Verkehrswert ist der für die Wertermittlung relevante Wert und bestimmt auch die mit dem Erbe zusammenhängende Steuerberechnungsgrundlage. Bei der richtigen Wertermittlung können Fachleute wie z. B. ein Bausachverständiger helfen. Grundsätzlich muss ein Wertgutachten offiziell beauftragt werden, damit eine Anerkennung gewährleistet ist. Nicht selten gibt es gerade bei mehreren Erben Streit über den wirklichen Wert des Objektes. 

Ablehnung des Erbes

Das Recht eines Erben ermöglicht auch die Ablehnung einer vererbten Immobilie. Gibt es keinen gesetzlichen Erben, geht die Erbschaft an die zuständige Landesbehörde weiter. Eine Haftung des Fiskus ist hierbei allerdings auf die Höhe des Nachlasswertes begrenzt. Bei bestehenden Mietverhältnissen sollten diese daher vor der Vererbung gekündigt werden, wenn offensichtlich kein Erbe zur Übernahme bereit ist. Hierbei muss das zuständige Nachlassgericht des Amtsgerichts eingeschaltet werden. 

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Andreas Schrobback

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